Na zdjęciu gotowy projekt domu Ka10
Na tym etapie bierzemy pod uwagę takie czynniki jak; usytuowanie działki względem stron świata, ukształtowanie terenu, profil gleby, klimat oraz głębokość przemarzania gruntu. Ponadto bardzo ważna jest odległość od granicy działki oraz spełnienie wszelkich wytycznych w zakresie przyłączenia do kanalizacji, instalacji elektrycznej i gazowej, ponieważ starając się o pozwolenie na budowę, oprócz samego projektu należy również przedstawić opis techniczny instalacji wykonany przez specjalistę.
Kiedy ostatecznie wybierzemy idealny dla naszych potrzeb gotowy projekt domu jednorodzinnego, powinniśmy przystąpić do jego adaptacji. Decydując się na gotowy projekt domu, musimy liczyć się z koniecznością dostosowania go do warunków panujących na naszej działce, to zadanie należy zlecić architektowi adaptującemu. Do jego głównych obowiązków należy naniesienie zmian w gotowym projekcie domu oraz przygotowanie projektu zagospodarowania terenu wraz z opisem oraz zestawieniem dokumentów wymaganych przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. Określa on również warunki posadowienia budynku wraz z kategorią gruntu oraz przekazuje wytyczne związane z warunkami zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego.
Zakres adaptacji projektu gotowego jest uzależniony od warunków położenia oraz charakteru działki. Konstruktor budowlany bardzo często współpracuje z architektem, dlatego też na podstawie ich wspólnych wyników badań oraz wniosków z badań geotechnicznych przystępują do dostosowania fundamentów według warunków gruntowych panujących na naszej działce. Prócz określenia i posadowienia budynku sprawdzają oni czy gotowy projekt domu jednorodzinnego przewiduje prawidłowe względem naszego terenu rozmieszczenie okien oraz usytuowanie tarasu. Dodatkowo rozważając nad dobudową garażu, zmianą konstrukcji stropu czy też kąta nachylenia połaci dachu, który często determinowany jest przez warunki zabudowy i zagospodarowania terenu lub w wypisie o zagospodarowaniu przestrzennym.
Bardzo ważne, aby adaptacja gotowego projektu domu została zlecona architektowi, który posiada odpowiednie uprawnienia projektowe oraz aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Nawet, jeżeli nie wprowadza on zmian w gotowy projekt domu jednorodzinnego, to podpisuje dokumentację, a więc staję się autorem projektu budowlanego i bierze odpowiedzialność za jego prawidłowość i kompletność.
Wydział architektury zgodnie z ustawą Prawo budowlane ma 65 dni na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę, warto jednak rozeznać się w całej procedurze, ponieważ może to drastycznie skrócić czas oczekiwania na decyzję urzędu. Wniosek musi się bezwzględnie składać z dokumentacji projektu gotowego (w czterech egzemplarzach), aktualnej mapy geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych, decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu lub Wypisu i Wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz warunków technicznych przyłączy mediów. Ponadto Urząd może wymagać od nas również dostarczenia wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, lub leśnej, uzgodnień i decyzji uprawomocniających do wykonania zjazdu z drogi na działkę, uzgodnień melioracyjnych, operatu wodno-prawnego i decyzji wodnej.
Gotowy projekt domu jednorodzinnego może zostać realizowany dopiero w momencie uzyskania prawomocnej decyzji, zarejestrowaniu dziennika budowy oraz po siedmiu dniach od złożenia w PINB zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych. Na tym etapie koniecznym jest wybranie kierownika budowy, który odpowiada za nadzór budowlany oraz spełnienie wszelkich formalności oraz za budowę zgodną z uzyskanym pozwoleniem na budowę, warunkami technicznymi prawa budowlanego, jak również za dokumenty potrzebne do odbioru technicznego budynku wraz z jego infrastrukturą.
Na etapie budowy może zdarzyć się sytuacja, iż w określeniu adaptacji przeoczono konieczne zmiany w gotowy projekt domu jednorodzinnego. W takich sytuacjach odwołujemy się do ustawy Prawo budowlane, aby określić czy są to odstępstwa istotne czy też nieistotne od zatwierdzonego projektu budowlanego. Do zmian nieistotnych możemy zaliczyć m.in. zmianę koloru elewacji, przesunięcie ścianek działowych okien i drzwi, natomiast do zmian istotnych należą zmiany w zagospodarowaniu działki, zmiana parametrów budynku, kubatury czy też powierzchni zabudowy. W określeniu rodzaju odstępstwa pomoże nam architekt adaptacyjny, wszelkie zmiany muszą zostać koniecznie zgłoszone jeszcze przed przystąpieniem do użytkowania budynku, dodatkowo wymagane będzie wykonanie projektu zamiennego.
Gotowy projekt domu jednorodzinnego to wydatek rzędu ok. 2 500 – 4 000 zł, do tej kwoty inwestor koniecznie musi doliczyć koszty obowiązkowej adaptacji na poziomie 1 500 zł do 2 500 zł. Dodatkowe zmiany w projekcie budynku ustala indywidualnie architekt adaptujący na podstawie zakresu, trudności oraz pracochłonności przewidywanych modyfikacji.
