Na zdjęciu gotowy projekt domu Ka17
Dziś przybliżymy Wam terminy i formalności na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę domu. Aby już wiosną mogły ruszyć pierwsze roboty.
Formalności obowiązujące przy uzyskaniu pozwolenia na budowę jest znacznie więcej niż przy zgłoszeniu zamiaru budowlanego. Choć w konsekwencji nie oznacza to szybszego uzyskania decyzji administracyjnej. Pozwolenie na budowę nierozerwalnie wiąże się z postępowaniem z udziałem stron. Stronami w postępowaniu mogą być; inwestor, właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości, które zostały objęte przez obszar oddziaływania projektu. Obszar ten zostaje określony w projekcie budowlanym.
Decydując się na budowę domu warto mieć na uwadze dwie drogi: złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. Wybierając drugą opcję organ wydający decyzję musi ją nam ujawnić bez tzw. „zbędnej zwłoki”, a więc maksymalnie w 30 dni. Pozwolenie na budowę co do zasady, musi zostać wydane w terminie najpóźniej 65 dni od momentu złożenia wniosku przez inwestora. Jeśli starosta (prezydent) nie wyda w tym czasie decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, karę pieniężną w wysokości 500 zł za każdy kolejny dzień zwłoki. Otrzymanie pozwolenia na budowę uprawnia ponadto do rozpoczęcia jej od razu – zgodnie z przesłanką o wykonalności zawartą w art. 130 par. 4 kodeksu postępowania administracyjnego.
Rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem zgody na budowę domu
Rozpoczęcie prac budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwolenie na budowę, zostało dopuszczone dzięki znowelizowanej ustawie prawo budowlane, ale tylko w sytuacji, gdy jest ona wykonalna. W praktyce wiąże się to z brakiem innej strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę niż inwestor. Jeśli chodzi o zgłoszenie, można zacząć budowę po 30 dniach od złożenia wniosku – jeśli organ nie wniósł w tym czasie sprzeciwu oznacza to, że udzielił tzw. „milczącej zgody”. Warto skorzystać również z prawa do złożenia wniosku o zaświadczenie starosty o brak sprzeciwu wobec złożonego wniosku o pozwolenie na budowę. Na wydanie oświadczenia organ ma 7 dni, mimo iż jego uzyskanie nie jest konieczne, warto dopełnić tej formalności, ponieważ stanowi urzędowe i niepodważalne potwierdzenie, że budujemy w oparciu o skuteczne zgłoszenie, a więc zgodnie z prawem.
Koniecznie przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę należy skrupulatnie zebrać wymagane dokumenty, ponieważ w przeciwnym wypadku organ wezwie nas do ich uzupełnienia, co w konsekwencji oznacza wydłużenie terminu. Jeśli wnioskodawca nie będzie w stanie wywiązać się z nałożonego na niego obowiązku w wyznaczonym terminie, organ ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o zawieszenie postępowania, co wiąże się ze wstrzymaniem biegu terminu i daje mu czas na zebranie i złożenie brakujących dokumentów.
Budowa domu musi się rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata, to pozwolenie na budowę wygasa. Analogicznie jest w przypadku wydania przez organ „milczącej zgody” – również jest ona ważna przez okres trzech lat, licząc od daty rozpoczęcia robót zamieszczonej we wniosku zgłoszeniowym. Jeśli w podanym terminie nie zostaną zainicjowane prace budowlane, zgoda co do zasady wygasa, co wiąże się z koniecznością ponownego zgłoszenia.
Budowa domu – terminy oczekiwania na decyzję
Dodatkowo czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenie na budowę wydłuża uzyskanie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) obejmujący działkę inwestora – to zabiera od 1 do 14 dni. Aby go uzyskać należy udać się do Urzędu Gminy lub Miasta z wypełnionym wnioskiem. Nie każda działka jest objęta planem. W takiej sytuacji należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, na którą możemy czekać nawet 90 dni. Dodatkowo konieczna będzie wizyta w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego, po mapę zasadniczą z uzbrojeniem podziemnym. Na tym etapie możemy przystąpić do wyboru gotowego projektu domu lub zamówić go na indywidualne zamówienie.
Kolejnym krokiem jest zamówienie mapy do celów projektowych, na którą zwykle czeka się do 14 dni, choć możemy ten czas pominąć, załatwiając ją w tzw. „międzyczasie”. Niezbędne są również warunki techniczne dostawy mediów, w tym przypadku najdłużej czeka się na gazownię oraz prąd – do 30 dni. Dopiero teraz przyszedł czas na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, a po jej uzyskaniu należy czekać na jej uprawomocnienie.
Ile trwają formalności związane z pozwoleniem na budowę?
A więc policzmy:
1. uzyskanie wypisu z MPZP – 1-14 dni / uzyskanie warunków zabudowy - ok. 2 miesiące
2. uzyskanie warunków i uzgodnień, adaptacja projektu i przygotowanie dokumentacji – 30 dni,
3. pozwolenie na budowę 65 dni,
4. uprawomocnienie decyzji – 14 dni,
5. zgłoszenie budowy w nadzorze budowlanym – 7 dni.
Łącznie procedura związana z uzyskaniem pozwolenia na budowę trwa ponad 4 miesiące* / 5-6 miesięcy*. Warto, więc już w listopadzie rozpocząć staranie się o pozwolenie na budowę domu.
*zależy od tego, czy wydany jest plan miejscowy, czy trzeba ubiegać się o uzyskanie warunków zabudowy.
