Na zdjęciu gotowy projekt domu Ka47
Odbiór robót budowlanych w świetle prawa
Odbiór robót budowlanych w świetle prawa uregulowany jest w sposób ogólny, lecz powinien przebiegać zgodnie z brzmieniem artykułu 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks Cywilny. W przepisie tym czytamy, iż; w ramach umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Według powyższego możemy wyciągnąć wnioski, iż odbiór robót budowlanych związany jest z akceptacją ukończonego obiektu przez wykonawcę i wiąże się z obowiązkiem zapłaty ustalonego wcześniej wynagrodzenia. Dodatkowo wraz z datą, pod którą będzie widniał odbiór robót budowlanych zacznie biec ustawowy termin rękojmi czy też gwarancji. Nie bez znaczenia pozostaje artykuł 654 kodeksu cywilnego, w którym czytamy, że; w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo w miarę ich ukończenia za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Na tej podstawie okazuje się, iż obowiązek wynikający z odbioru robót budowlanych jest bezpośrednio powiązany z obowiązkiem wykonawcy, co do oddania obiektu. Dlatego też, jeżeli wykonawca poinformuje inwestora o ich zakończeniu to ten wejdzie w obowiązek ich odebrania.
Odbiór robót budowlanych w kwestii formalnej
Odbiór robót budowlanych powinien odbyć się poprzez sporządzenie odpowiedniego protokołu z czynności. Dokument ten jest poświadczeniem powstania obowiązku zarówno rozliczenia się z wykonawcą, jak i rozpoczęcia biegu terminu gwarancji czy też rękojmi. Protokół powinien również zawierać informacje o ewentualnych zastrzeżeniach, co do jakości wykonanych prac, w tym również ujawnionych wad wraz z terminem, w jakim wykonawca zobowiązuje się do ich usunięcia. Odbiór robót budowlanych oraz sporządzenie protokołu nie wiąże się jednoznacznie z faktem, iż wykonawca wywiązał się ze wszystkich zleconych prac. W orzeczeniu sądu najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r czytamy, iż; sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru robót budowlanych uzasadnia, co prawda domniemanie, że zostały one wykonane zgodnie z umową, ale jest to domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa została wykonana nienależycie. Wskazany wyrok zwraca szczególną uwagę, na jakość wykonanych robót budowlanych.
Odbiór robót budowlanych rodzaje
Odbiór robót budowlanych może odbywać się w sposób częściowy. W jego wyniku inwestor będzie zmuszony do częściowego odbioru robót, a więc tym samym do regularnego płacenia części umówionej kwoty inwestycji wykonawcy. Dodatkowo prawo budowlane w artykule 22 pkt 7 zauważa, iż; kierownik budowy jest zobowiązany do odbioru wykonanych prac ulegających zakryciu bądź zanikowi. Warto zauważyć, iż zgłoszenie częściowego odbioru przez kierownika budowy inwestorowi, nie rodzi obowiązku zapłaty wykonawcy, ponieważ częściowy odbiór nie ma charakteru ostatecznego, a więc na etapie późniejszych prac mogą one zostać uszkodzone. Dlatego też inwestor może, lecz nie musi dokonywać częściowych zapłat wynagrodzenia związanego z etapowym odbiorem robót budowlanych.
Końcowy odbiór robót budowlanych jest bezpośrednio związany z przekazaniem inwestorowi budynku będącego przedmiotem umowy, lecz odebrany powinien zostać przez osobę posiadającą aktualne uprawnienia budowlane. Końcowy odbiór robót budowlanych stanowi jednocześnie początek biegu rękojmi i gwarancji oddanej inwestycji. To właśnie na tym etapie protokół odbioru powinien zawierać ewentualne wady i usterki, wraz z ustaleniem zasad, terminów i rozwiązań dotyczących ich usunięcia.
Ostateczny odbiór robót budowlanych odbywa się podczas wykonania przeglądu pogwarancyjnego, do którego inwestor powinien zaprosić wykonawcę, projektanta, kierownika budowy oraz kierownika nadzoru inwestorskiego. Jednak powyższe, nie zwalnia z obowiązku natychmiastowego zgłoszenia wykonawcy wszelkich wad i usterek, w trakcie biegu okresu gwarancyjnego, również na tym etapie powinien zostać sporządzony protokół wskazujący dokładnie wszelkie usterki, do których naprawy zobowiązany jest wykonawca. Ostateczny odbiór robót budowlanych wiąże się z obowiązkiem rozliczenia się stron oraz zwrotu wszelkich pobranych wcześniej kaucji.
Odbiór robót budowlanych w sytuacji wykrycia wad i usterek
Odbiór robót budowlanych w powyższej sytuacji nie zwalnia inwestora z obowiązku wynikającego z artykułu 647 Kodeksu Cywilnego do dokonania odbioru prac wykonanych na podstawie umowy. Podobna sytuacja została rozstrzygnięta na podstawie wyroku sądu najwyższego z dnia 22 czerwca 2007 r. Z powyższego wynika, iż ochrona inwestora odbywa się na podstawie przepisów kodeksu cywilnego artykuł 637 § 1 i 2 oraz artykułu 638 w związku z artykułem 656 § 1 dotyczący rękojmi za wady. Według powyżej wskazanych przepisów inwestor ma obowiązek odbioru i zapłaty wynagrodzenia za budynek wzniesiony zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, zaś zapłata za wykonane prace nie może być uzależniona od braku jakichkolwiek usterek. Podsumowując, inwestor jest zobowiązany do odbiór robót budowlanych w trybie protokolarny, nawet w sytuacji stwierdzenia wad. Wszelkie niezgodności powinny zostać określone na piśmie wraz z wyznaczeniem odpowiedniego terminu naprawy. W sytuacjach skrajnych inwestor może ustalić inny sposób usunięcia wad, wraz z wynajęciem odrębnej firmy budowlanej, która wykona na koszt wykonawcy wszelkie usterki. Inwestor nie powinien pozostawać obojętnym wobec odbioru, ponieważ może to skutkować sporządzeniem przez wykonawcę jednostronnego protokołu odbioru, co jednocześnie skutkować będzie brakiem ustalenia wad w protokole odbioru robót budowlanych.
